Возврат процентов по ипотеке: как получить налоговый вычет и вернуть деньги

Многие заемщики называют эту льготу «возвратом процентной ставки по ипотеке», но юридически правильно говорить не о возврате ставки, а о возврате НДФЛ с уплаченных ипотечных процентов. Банк не возвращает процентную ставку, а государство позволяет уменьшить налоговую базу и вернуть ранее уплаченный налог на доходы физических лиц.

Если вы купили квартиру, дом, комнату, долю в жилье или земельный участок под жилой дом, а для покупки использовали ипотечный кредит, вы можете заявить два разных имущественных вычета: основной — по расходам на покупку жилья, и дополнительный — по процентам по ипотеке. Как кредитный юрист с 15-летним опытом работы, я советую проверять оба вычета: часто люди получают 260 000 руб. за покупку, но забывают про вычет по процентам.

Что можно вернуть при ипотеке

При покупке жилья в ипотеку налогоплательщик может воспользоваться двумя имущественными вычетами. Первый связан с расходами на покупку жилья. Второй — с процентами, которые фактически уплачены банку по целевому ипотечному кредиту.

Вид вычета	Максимальная база	Сколько можно вернуть при НДФЛ 13%
Основной вычет за покупку жилья	2 000 000 руб.	До 260 000 руб.
Вычет по ипотечным процентам	3 000 000 руб.	До 390 000 руб.
Итого по одному человеку	5 000 000 руб.	До 650 000 руб. при ставке 13%
Итого для супругов	До 10 000 000 руб. на двоих	До 1 300 000 руб. при ставке 13%, если оба имеют право и достаточно уплаченного НДФЛ

Какие нормы закона применяются

• статья 220 НК РФ — основная статья об имущественных налоговых вычетах при покупке жилья и оплате ипотечных процентов;
• статья 210 НК РФ — правила определения налоговой базы по НДФЛ;
• статья 224 НК РФ — ставки НДФЛ, включая прогрессивную шкалу с 2025 года;
• статья 78 НК РФ — возврат излишне уплаченного налога;
• статья 81 НК РФ — уточненная налоговая декларация;
• статья 88 НК РФ — камеральная налоговая проверка;
• статья 105.1 НК РФ — взаимозависимые лица; важна, если жилье куплено у родственника;
• Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке» — применяется к ипотечным договорам и залогу недвижимости;
• Закон РФ «О защите прав потребителей» — может применяться к спорам с банком по ипотечному кредиту;
• Федеральный закон № 127-ФЗ «О банкротстве» — важен, если ипотека стала непосильной и заемщик рассматривает банкротство.

Основной имущественный вычет: до 2 млн рублей

Основной имущественный вычет предоставляется с расходов на новое строительство или покупку жилья на территории России. Максимальная сумма расходов, с которой считается вычет, — 2 000 000 руб. Если квартира стоит 1 500 000 руб., вычет будет с 1 500 000 руб. Если квартира стоит 6 000 000 руб., вычет всё равно ограничится 2 000 000 руб.

При покупке жилья после 1 января 2014 года остаток основного вычета можно перенести на другой объект. Например, если человек купил комнату за 1 200 000 руб. и использовал только эту сумму, оставшиеся 800 000 руб. можно заявить при покупке другого жилья.

Вычет по ипотечным процентам: до 3 млн рублей

Вычет по ипотечным процентам предоставляется отдельно от основного вычета. Он касается только фактически уплаченных процентов по целевому кредиту или займу, который был использован на покупку или строительство жилья. Тело кредита в этот вычет не входит.

Для ипотечных кредитов, полученных после 1 января 2014 года, максимальная сумма расходов по процентам — 3 000 000 руб. При ставке НДФЛ 13% это дает возврат до 390 000 руб. Если ипотека была получена до 2014 года, проценты могут учитываться без лимита 3 000 000 руб., но нужно отдельно проверять дату кредита, объект и ранее использованное право на вычет.

Сколько денег можно вернуть

С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ: 13%, 15%, 18%, 20% и 22% в зависимости от размера годового дохода. Поэтому фактический возврат зависит от того, по какой ставке у вас удерживали налог. Но вернуть можно только в пределах реально уплаченного НДФЛ и установленного лимита вычета.

Ситуация	Расчет	Возврат
Квартира стоит 4 000 000 руб., ипотечные проценты уплачены 1 000 000 руб., ставка НДФЛ 13%	2 000 000 × 13% + 1 000 000 × 13%	260 000 + 130 000 = 390 000 руб.
Квартира стоит 8 000 000 руб., проценты уплачены 3 500 000 руб., ставка НДФЛ 13%	2 000 000 × 13% + 3 000 000 × 13%	260 000 + 390 000 = 650 000 руб.
Супруги купили квартиру в ипотеку, оба работают и платят НДФЛ	Каждый может заявить свой лимит при правильном распределении	До 1 300 000 руб. на двоих при ставке 13%

Кто имеет право на вычет

Право на имущественный вычет имеет налогоплательщик, который купил жилье, оплатил его за счет собственных или кредитных средств и имеет доходы, облагаемые НДФЛ. На практике чаще всего это работники по трудовому договору, собственники бизнеса с доходами, граждане, получающие доход от продажи имущества или иной налогооблагаемый доход.

• налоговый резидент РФ;
• покупатель жилья или доли в жилье;
• родитель, который покупает жилье ребенку до 18 лет или недееспособному ребенку;
• супруг покупателя, если жилье приобретено в браке за общие средства;
• заемщик или созаемщик по ипотечному кредиту, если он несет расходы;
• гражданин, который реально платил НДФЛ в соответствующем периоде.

По каким объектам можно получить вычет

• квартира;
• комната;
• жилой дом;
• доля в квартире, комнате или доме;
• земельный участок для индивидуального жилищного строительства;
• земельный участок, на котором расположен приобретаемый жилой дом;
• права на квартиру или комнату в строящемся доме по ДДУ после передачи объекта.

Когда возникает право на вычет

При покупке готового жилья право на вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности. При покупке квартиры в строящемся доме по ДДУ право связано с передачей объекта по акту, но обратиться за вычетом можно после государственной регистрации права собственности.

Вычет по ипотечным процентам заявляется только по фактически уплаченным процентам. Нельзя заявить проценты, которые еще только будут уплачены по графику в будущем.

Можно ли вернуть проценты при рефинансировании

Да, при рефинансировании ипотечного кредита право на вычет по процентам может сохраняться. Главное, чтобы новый кредит был связан именно с рефинансированием первоначального целевого кредита на покупку или строительство жилья. В документах должно быть видно, что новый кредит выдан для погашения старой ипотеки.

• сохраните первоначальный ипотечный договор;
• сохраните договор рефинансирования;
• получите справки об уплаченных процентах по обоим кредитам;
• проверьте, чтобы в договоре рефинансирования была указана цель — погашение первоначального ипотечного кредита;
• не смешивайте ипотечное рефинансирование с потребительским кредитом на любые цели.

Как супругам распределить вычет

Если жилье приобретено в браке, супруги могут распределить имущественный вычет между собой. Это особенно важно, когда у одного супруга высокий официальный доход, а у другого дохода нет или НДФЛ удерживается в малом размере.

Вычет по ипотечным процентам также можно распределять, но нужно учитывать фактические платежи, режим собственности и ранее использованное право на вычет. Если супруги уже получили вычет и налог фактически возвращен, изменить распределение задним числом будет сложно или невозможно.

Материнский капитал, субсидии и деньги работодателя

Нельзя получить вычет с той части расходов, которая оплачена не вашими деньгами, а средствами материнского капитала, бюджетной субсидией, сертификатом, деньгами работодателя или иного лица. Вычет предоставляется только по собственным расходам налогоплательщика и по целевому ипотечному кредиту.

На практике споры возникают, когда материнский капитал направлен на погашение ипотеки. В такой ситуации нужно внимательно разделять: какая часть стоимости жилья оплачена собственными средствами и кредитом, а какая — за счет господдержки.

Когда в вычете могут отказать

• нет дохода, с которого уплачивался НДФЛ;
• жилье куплено у взаимозависимого лица, например у близкого родственника;
• расходы оплачены материнским капиталом, субсидией или работодателем;
• нет документов, подтверждающих оплату жилья;
• нет справки банка об уплаченных процентах;
• кредит не является целевым ипотечным кредитом;
• договор рефинансирования не связан с первоначальной ипотекой;
• право на вычет по процентам уже использовано по другому объекту;
• заявлены проценты, которые еще не уплачены;
• указаны ошибки в 3-НДФЛ;
• объект не относится к жилой недвижимости, по которой предоставляется вычет;
• налогоплательщик пытается отказаться от уже полученного вычета и перераспределить его задним числом.

Какие документы нужны

• паспорт;
• декларация 3-НДФЛ, если вычет оформляется через декларацию;
• справка о доходах и суммах налога физического лица;
• договор купли-продажи, ДДУ или иной документ-основание;
• акт приема-передачи по ДДУ;
• выписка из ЕГРН;
• платежные документы по покупке жилья;
• ипотечный договор;
• договор ипотеки, если он оформлялся отдельно;
• график платежей;
• справка банка об уплаченных процентах;
• выписки по счету, подтверждающие платежи;
• договор рефинансирования, если ипотека рефинансирована;
• заявление о распределении вычета между супругами;
• свидетельство о браке;
• документы по материнскому капиталу или субсидиям, если они использовались.

Как получить вычет: 3-НДФЛ, работодатель, упрощенный порядок

Способ	Когда подходит	Особенности
Через декларацию 3-НДФЛ	После окончания года	Можно вернуть уже удержанный НДФЛ за прошлый год и предыдущие периоды в пределах срока возврата
Через работодателя	В течение текущего года	Нужно получить уведомление ФНС о праве на вычет, после чего работодатель перестанет удерживать НДФЛ
В упрощенном порядке	Если ФНС получила данные от банка или иных источников	В личный кабинет приходит предзаполненное заявление, его нужно подтвердить

Пошаговая инструкция

1. Проверьте, использовали ли вы ранее основной вычет и вычет по ипотечным процентам.
2. Получите в банке справку об уплаченных процентах по ипотеке.
3. Соберите документы по покупке жилья и ипотечному кредиту.
4. Определите, каким способом будете получать вычет: через 3-НДФЛ, работодателя или упрощенный порядок.
5. Если жилье куплено в браке, подготовьте заявление о распределении вычета.
6. Проверьте, не использовались ли материнский капитал, субсидии или деньги работодателя.
7. Заполните декларацию 3-НДФЛ или заявление в личном кабинете ФНС.
8. Приложите документы и отправьте заявление.
9. Отслеживайте камеральную проверку и сообщения ФНС.
10. При требовании пояснений отвечайте письменно и прикладывайте документы.
11. Если ФНС отказала незаконно — подавайте жалобу в вышестоящий налоговый орган и готовьте обращение в суд.

Пример расчета возврата процентов по ипотеке

Иван купил квартиру за 5 500 000 руб. в ипотеку. За несколько лет он уплатил банку 1 800 000 руб. процентов. Официальный доход позволяет вернуть НДФЛ.

• основной вычет: 2 000 000 руб. × 13% = 260 000 руб.;
• вычет по процентам: 1 800 000 руб. × 13% = 234 000 руб.;
• общая сумма возврата: 494 000 руб.;
• если за год удержано НДФЛ только 120 000 руб., то за этот год вернут 120 000 руб., а остаток перейдет на следующие годы.

Судебная практика

1. Верховный Суд РФ, определение от 06.06.2017 № 5-КГ17-53. Супруги купили квартиру в ипотеку, затем по брачному договору квартира и обязанность платить ипотеку перешли к супруге. Налоговая предоставила ей вычет по процентам только в размере 50%. Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих судов и признал незаконным отказ ФНС, указав, что оставшаяся часть вычета может быть использована супругой, если последующее погашение процентов производится за ее счет. Практический вывод: при разводе, брачном договоре и перераспределении ипотечных обязанностей нужно анализировать, кто фактически платит проценты и использован ли вычет полностью.

2. Верховный Суд РФ, решение от 28.10.2025 № АКПИ25-693. Верховный Суд подтвердил подход, что после фактического получения налогового вычета налогоплательщик не может произвольно отказаться от уже предоставленной льготы и перераспределить ее задним числом. Практический вывод: заявление о распределении вычета между супругами и выбор порядка получения вычета нужно продумывать заранее, до фактического возврата налога.

3. Практика по отказам из-за взаимозависимых лиц. Налоговые органы часто отказывают в имущественном вычете, если жилье куплено у близкого родственника: родителя, ребенка, супруга, брата или сестры. В таких делах ключевое значение имеют степень родства, реальность расчетов, условия сделки и наличие признаков взаимозависимости. Практический вывод: перед покупкой жилья у родственника нужно заранее оценить налоговые последствия.

Образец заявления в ФНС для вычета через работодателя

Образец жалобы на отказ в вычете

Образец заявления в банк о справке по процентам

Если банк нарушает права заемщика

Иногда проблема не в ФНС, а в банке: банк не выдает справку об уплаченных процентах, неверно отражает платежи, навязывает страховку, повышает ставку, отказывается учитывать досрочное погашение, не дает документы после рефинансирования или взыскивает спорную задолженность.

В такой ситуации поможет кредитный юрист в Екатеринбурге. Юрист проверит ипотечный договор, график платежей, страховку, досрочные погашения, справки банка и подготовит претензию, жалобу в Банк России или иск.

Ипотека, долги и банкротство

Налоговый вычет помогает вернуть часть НДФЛ, но он не решает проблему непосильной ипотеки. Если заемщик потерял доход, появились просрочки, банк угрожает судом, а помимо ипотеки есть кредиты и микрозаймы, нужно отдельно оценивать долговую стратегию.

В некоторых случаях стоит рассмотреть банкротство физического лица. Но ипотека в банкротстве — сложная категория: залоговое жилье может быть реализовано, поэтому до подачи заявления нужно проверить риски, возможность мирового соглашения с банком и последствия для семьи.

Частые вопросы

Можно ли вернуть проценты по ипотеке?

Да, если ипотечный кредит был целевым и использован на покупку или строительство жилья в России. Возврат предоставляется по фактически уплаченным процентам.

Сколько можно вернуть по ипотечным процентам?

Для кредитов после 1 января 2014 года база вычета по процентам ограничена 3 000 000 руб. При ставке НДФЛ 13% это до 390 000 руб.

Можно ли получить вычет по процентам второй раз?

Обычно вычет по ипотечным процентам предоставляется только по одному объекту. Если право уже использовано по одной ипотеке, перенести неиспользованный остаток процентов на другую ипотеку нельзя.

Нужно ли ждать полного погашения ипотеки?

Нет. Вычет можно заявлять по мере фактической уплаты процентов. Каждый год можно заявлять проценты, которые были реально уплачены банку.

Можно ли получить вычет, если квартира куплена у родственника?

Если продавец является взаимозависимым лицом, например близким родственником, налоговая может отказать в вычете. Такие сделки требуют отдельного анализа.

Можно ли вернуть проценты после рефинансирования?

Да, если новый кредит выдан именно для рефинансирования первоначальной ипотеки. В ФНС нужно представить документы по первоначальному кредиту и договору рефинансирования.

Помощь кредитного юриста

На первый взгляд возврат процентов по ипотеке кажется простой налоговой процедурой. Но споры возникают регулярно: ФНС отказывает из-за распределения вычета между супругами, покупки у родственников, материнского капитала, рефинансирования, ошибок в справке банка или повторного использования права на вычет.

Если вы получили отказ, требование пояснений или не понимаете, как правильно заявить вычет, обратитесь к кредитному юристу. Юрист поможет проверить документы, подготовить заявление, жалобу, позицию для ФНС или суд.

Автор статьи

Вывод

Возврат процентов по ипотеке — это реальная возможность вернуть значительную сумму НДФЛ. Но важно правильно понимать механизм: возвращают не процентную ставку банка, а налог с фактически уплаченных ипотечных процентов.

Чтобы не потерять деньги, нужно собрать документы, получить справку банка, проверить лимиты, учесть материнский капитал и правильно распределить вычет между супругами. Если ФНС отказала формально, отказ можно обжаловать.

 

Опубликовано: 28 ноября 2019

Обновлено: 18 июня 2026