Договор долевого участия в строительстве. На что обратить внимание

Приобретение объектов первичного рынка недвижимости – выгодный и рискованный бизнес. Каждый раз передавая денежные средства строительной компании есть риск длительного ожидания готового объекта. 

Невозможно заранее убедится в качестве возводимого объекта. Есть риск изменения планировки объекта строительной организацией.

Тем не менее, ДДУ для многих россиян – единственный доступный вариант получения в собственность квартиры. Даже несмотря на введение эскроу-счетов, которые повысили стоимость приобретаемого объекта на фоне повышения безопасности сделки. Все равно, сделка по приобретению возводимого жилья гораздо дешевле для человека. О "подводных камнях" договора долевого участия вам раскажет юрист по долевому строительству.

В чем особенности договора долевого строительства

Договор долевого участия в строительстве (сокращенно ДДУ) – это правоустанавливающее соглашение между покупателем недвижимости и компанией-застройщиком, в соответствии с которым одна сторона (покупатель) передает второй стороне (застройщику) денежные средства, которые используются последним для продолжения строительных работ.

Договор включает в себя полноценный объем прав и обязанностей каждой стороны. Все эти положения урегулированы отдельным Федеральным законом за №214. Многочисленные нарушения и обманы со стороны застройщика очень сильно ударили по репутации договора долевого участия в строительстве и требовали строгой регламентации для максимального снижения числа обманутых дольщиков.

Однако, принципиальным и действительно качественно защищающим интересы людей этот норматив стал только в 2019 году, когда законодательно запретили строительной компании замораживать объект строительства.

Этот механизм защиты прав дольщиков обусловлен наличием посредников, которые и гарантируют исполнение обязательств застройщика. Этим посредником является банк, в котором открыты специализированные эскроу-счета. Такая схема вынужденно повышает стоимость приобретаемого объекта, но застройщик имеет возможность получить с них средства только после введения в эксплуатацию дома. Не раньше.

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК?

Итог заключения любого из перечисленных договоров – получение квартиры в собственность. Стоит отдельно рассмотреть каждый из них для появления понимания их отличий, преимуществ и недостатков.

Договор долевого участия в строительстве объекта – это самостоятельная правовая форма договора с отдельным нормативным регулированием со стороны Федерального законодательства. Это Федеральный закон №214. Все основные положения, требования к сторонам закреплены в нормативном документе. Сторонами выступают дольщик и застройщик. Для каждой из сторон предусматривается ответственность за не исполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на них обязанностей. Прописаны необходимые условия для заключения договора и порядок передачи законченного объекта в собственность дольщика.

Только после внесения изменений в данные о владельце переход права собственности состоится официально. Из представленного перечня правовой механизм применения норм о ДКП – самый простой с наибольшим объемом судебной практики.

Договор с ЖСК составляет примерно 30 процентов от всего объема сделок по приобретению в собственность недвижимости. Это одна из самых сложных правовых конструкций. Физические и юридические лица на принципе добровольного волеизъявления объединяют ресурсы и усилия для возведения жилого объекта. Стоимость квартиры становится итоговым размером пая. Она достигается путем регулярного внесения членских взносов. Основным объединяющим с ДДУ моментом является тот факт, что недвижимость приобретается на стадии строительства. Отличает отсутствие строгой регламентации со стороны Федерального законодательства. Стороны определяют особенности взаимоотношений в рамках добровольного волеизъявления и сами определяют ключевые положения соглашения. Основными положениями договора должны быть прописаны:

• алгоритмы повышения стоимости квадратного метра жилого пространства;
• порядок внесения членских взносов пайщиков;
• сведения о земельном участке, на котором строится объект;
• порядок передачи квартиры в собственность пайщика;
• содержание и порядок коммунальных платежей на этапе возведения.

Этот вариант имеет самую минимальную и противоречивую судебную практику.

Основные моменты в договоре долевого участия

При заключении договора долевого участия в строительстве рекомендуется предварительно получить консультацию независимого от строительной компании юриста с целью проверить текст заключаемого договора на соответствие требованиям Федерального закона №214. При проверке обязательно будут проверены следующие показатели и условия.

Характеристики объекта. Есть ли детальное описание квартиры

Детальное описание приобретаемого объекта позволяет дольщику понимать, на что конкретно тратятся вносимые им средства. Самое важное – конечный метраж. В рамках определенной пропорции он может быть скорректирован при финальном обмере объекта. В случае увеличения итоговой площади дольщик вынужден будет совершить доплату за лишние метры. В случае, если квартира меньше приобретенной по проекту, денежные средства должен вернуть приобретателю застройщик. Хотя этот вариант крайне редко происходит. В основном квартиры передают с большей площадью.

Стоимость объекта

Стоимость объекта зависит от стадии строительства, ключевых факторов расположения, удаленности от центра, наличия или отсутствия ключевых объектов инфраструктуры. В конечном счете, без наличия условий о стоимости объект договор будет считаться не заключенным и не действительным.

Срок сдачи объекта

Не менее важный раздел, как и стоимость. Расчетное время окончания строительства позволит в дальнейшем рассчитать все неустойки и компенсации.

Какой гарантийный срок на объект установлен и на отдельные части объекта (инженерные конструкции и т.д.)

Все те неприятности, которые случились не по вине жильцов должны быть устранены за счет застройщика. Это и повреждение общих канализационных систем, и неправильная установка окон, проблемы с которыми вскрылись в период их начальной эксплуатации. Для исправления недочетов нужно время. И этому способствует гарантийная обязанность застройщика исправлять за свой счет, то, что сделано плохо.

Обычно, длительность гарантии застройщика на весь объект строительства – 5 лет. Если речь идет о инженерно-технических коммуникациях – 3 года. Также стоит отметить, что дом за несколько лет просядет. Это может привести к существенным нарушениям структурных и иных характеристик дома. Важно, чтобы пункт о гарантийных обязательствах присутствовал в договоре. Иначе от подписания лучше отказаться.

Ответственность застройщика

Каждая сторона имеет не только права, но и обязанности. За нарушение обязанностей предусматривается ответственность. Во многом, положения о санкциях в отношении застройщика установлены нормативами закона.

Однако, как сторона, которая непосредственно составляет проект договора, девелопер старается минимизировать вероятные санкции.

Полномочия подписывающих договор от застройщика

Лицо, которое имеет право подписывать соглашения от имени организации без доверенности указано в уставных документах. Если документ подписан иным лицом, то у него обязательно должна быть доверенность от руководителя с указанием права подписи. Копия доверенности прикладывается к договору. Если такой доверенности нет, а подпись стоит, то в суде договор долевого участия может быть признан недействительным.

Обязательная государственная регистрация договора

Все договора, результатом которого является получение в собственность недвижимости подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра и вступают в силу непосредственно с момента такой регистрации. Если договор не прошел государственную регистрацию, он считается не действительным и не порождает правовых последствий.

Условие о доплате, которую дольщик обязан внести, если фактическая площадь превысит площадь по договору долевого участия в строительстве

Это условие содержится в непосредственном тексте закона. По окончании строительства производится итоговый замер, который может содержать сведения о том, что итоговый объект не соответствует проектному метражу в большей или меньшей степени. Дольщик должен быть готов к тому, что за лишние метры он будет доплачивать после получения в собственность квартиры. Вопрос лишь состоит в том, на сколько больше будет итоговая площадь. При минимальном превышении застройщик доплату не требует. Размер минимального превышения устанавливается непосредственно в договоре.

Условие о компенсации застройщику расходов по содержанию квартиры

Это один из самых неудобных вопросов к судебной практике, так как нет однозначного регулирования вопроса. По сути, это означает, что строительная компания требует от дольщика денежные средства с момента сдачи объекта в эксплуатацию и до момента реального появления права собственности после подписания передаточного акта.

Многие девелоперы включают это условие в пункт о цене договора. Однако, на фоне коллизии между Законом о защите прав потребителей, Гражданским кодексом, Федеральным законом №214, Жилищным кодексом практика часто признает такие требования необоснованными и решением суда исключает эти требования из документа.

На что обратить внимание при заключении договора ДДУ

Есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание перед заключением соглашения со строительной компанией.

Разрешительная документация

Каждая строительная компания должна при начале строительства опубликовать разрешительную документацию. Вероятный покупатель должен быть спокоен, что стройка не стихийная. Есть готовый проект, утвержденный государственными структурами. Есть финансовая отчетность. Никто не закроет стройку объекта на основании судебных решений. Поэтому стоит сразу обратить внимание на наличие действующей разрешительной документации.

Наличие счета эскроу

Если девелопер работает через эскроу-счета, это обеспечивает максимальное спокойствие дольщику, так как в случае невыполнения девелопером своих обязательств, дольщик просто получит свои деньги назад. Деньги на таком счету заморожены. Строительная компания получит к ним доступ только по завершению объекта строительства. Сама стройка идет на собственные средства девелопера или привлеченный кредит. Если строительная фирма хочет получить доход, то они должны будут ввести объект в эксплуатацию и передать его дольщикам.

Участок в собственности застройщика или в аренде, если в аренде, то на какой срок

Это тоже очень важный момент. Если земля под строительство находится в собственности застройщика, то он пойдет на многое для сохранения этого участка за собой и будет стараться обеспечить максимальную надежность строительства. Если аренда, то срок должен быть достаточным для окончания строительных работ и передачи квартир в собственность граждан.

Страхование ответственности застройщика

Страховые компании обеспечивают финансовую безопасность участников сделки. Проверка страховой компании по деятельности, длительности работы на рынке позволит сделать вывод о том, какова надежность застройщика. Крупные страховые компании не работают с мелкими или не надежными застройщиками.

Как проверить застройщика?

Деятельность девелоперов открыта и прослеживается через официальные порталы Федеральных служб, средств массовой информации и форумы дольщиков. Рассмотрим каждый способ отдельно.

Реестр застройщиков

Эта база данных начала работать с 2017 года. В ней компаниям-застройщикам присваивают рейтинг на основе анализа сроков сданных объектов. Значения рейтинга находятся в диапазоне от 0,5 до 1. Чем ближе к единице, тем меньше риск переноса сроков ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Если рейтинг 0,5, то девелопер допустил просрочки. Стоит хорошо подумать прежде, чем заключать договор с такой компанией.

Кроме того, на портале есть информация о владельцах земли и организациях, которые оформили аренду на эту территорию с указанием сроков и характеристик.

Сайт Федеральной налоговой службы

На этом ресурсе можно запросить подробную выписку, введя в поисковую строку ИНН организации и выбрав регион нахождения. Исходя из данных выписки можно сделать вывод о вероятности скорого закрытия организации.

Сайт Федеральной службы судебных приставов

На этом портале стоит войти во вкладку «проверка судебной задолженности». В поисковой строке ввести название организации или ИНН. Если в отношении компании есть непогашенные исполнительные производства, то значит, что обязательства организация исполняет безответственно. Конечно, все зависит от конкретных дел, но в большинстве случаев стоит задуматься над тем, чтобы заключать с ней договор.

Картотека Арбитражных дел

Ссылки на этот ресурс можно найти на любом официальном сайте арбитражного суда. В строке поиска вводится ИНН организации. Исходя из наличия дел, в которых застройщик выступает ответчиком, можно сделать вывод о том, как четко он относится к выполнению принятых на себя обязательств перед кредиторами и подрядными организациями. Также, можно найти информацию о прохождении компанией процедуры банкротства.

Государственная Автоматизированная система «Правосудие»

Дает информацию о судебных спорах с физическими лицами. Если споров действительно много, значит обязательства перед дольщиками выполняются плохо. Это прямой сигнал о нежелательности заключения договора ДДУ с такой организацией.

Аккредитация в крупных кредитных организациях

Если застройщик работает только со структурами, которые входят в топ-10 банков России, то это свидетельствует о наличии финансовой стабильности предприятия. Есть возможность получения ипотечного кредитования на выгодных условиях. Как правило, аккредитация становится доступна тем девелоперам, которые себя хорошо зарекомендовали, а строящийся объект уже приближается к окончательному этапу.

Сайт Банка России

На этом ресурсе размещен реестр страховых компаний, с которыми разрешено сотрудничать строительным компаниям. В зависимости от того, какая компания страхует деятельность застройщика, можно сделать вывод о стабильности готовящегося проекта.

Форумы дольщиков

Сами граждане, которые уже инвестировали свои средства в деятельность строителей активно стараются оставлять свои отзывы о деятельности того или иного застройщика. Мониторинг прямых отзывов позволяет получить наиболее объективную информацию о контрагенте.

Запрос документов

При начале строительных работ организация подготавливает значительный пакет документов, копии которых стоит запросить у организации. Сюда включаются:

• уставные документы компании, а именно ИНН, устав, ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ;
• действующая лицензия застройщика;
• полная проектная документация;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• разрешение на строительство;
• финансовую отчетность и годовой баланс.

Все эти документы девелопер обязан предоставить для ознакомления в оригинале. Покупатель имеет право снять с них копии. Также, стоит для детального ознакомления запросить проект договора.

Как видно, вариантов проверки строительной компании очень много. Однако, выбирать какой-то один вариант не стоит. Информация будет полной только в случае полноценного анализа ситуации с применением целого ряда проверок.

Переуступка прав по ДДУ. Как правильно оформить

Когда речь идет о договоре долевого участия слово «продажа» не применима. Ведь квартира еще не находится в собственности продавца. Гражданское законодательство содержит специальный вариант договора – цессия. А именно, переуступка права требования готового объекта недвижимости. Этот вариант подходит тем, кто по каким-либо причинам перестал нуждаться в итоговой покупке квартиры.

Федеральный закон №214 устанавливает основные особенности договора цессии по отношению к договору долевого участия в строительстве. Этот договор вступит в силу только после его регистрации в органах Росреестра. Следовательно, должна сохранятся последовательность регистрации. Сначала основной договор ДДУ для регистрации первоначального права, затем уже цессия.

Как правило, получать согласие застройщика на цессию не требуется. Отдельно может быть прописано это требование в договоре ДДУ. Но, законодательно такого требования не установлено. Установлена обязанность вновь приобретшего право требования известить застройщика простым письменным уведомлением о том, что теперь он обладает правом требования к застройщику. В этом документе стоит указать на предыдущего владельца права, а также приложить зарегистрированный договор. Исключением из этого правила будет не погашенная задолженность дольщика перед девелопером. В этом случае согласие застройщика будет обязательным. Требуется предварительно оформить перевод долга на нового участника и лишь затем переоформлять право требования.

Никакие дополнительные правомочия по цессии не передаются. Может быть передан только первоначальный объем прав. Для оформления потребуются следующие документы:

1. Первоначальный договор долевого участия в строительстве.
2. Договор цессии.
3. Согласие супругов сторон, оформленное в нотариальном порядке.
4. Документы, подтверждающие выполнение сторонами финансовых обязательств.
5. Согласие органов опеки и попечительства, если участником сделки выступает несовершеннолетний или не дееспособный гражданин.
6. Согласие застройщика в необходимых случаях.
7. Согласие залогодержателя, если оформлялся залог.

Могут быть и иные документы запрошены в зависимости от каждой конкретной сделки.

{module Поделиться}

Записаться на консультацию