Как оформить продажу доли квартиры

Требования к оформлению продажи доли квартиры сходны с аналогичными требованиями по стандартному договору продажи недвижимости. Есть некоторое отличие при оформлении документов, на которые важно обратить внимание для обеспечения защиты прав бывшего владельца и будущего собственника доли квартиры.

Раньше можно было просто напечатать договор купли-продажи доли и отдать его в МФЦ. Но сейчас закон изменился.

Продать долю в общей квартире сложнее, чем помещение целиком. Чтобы процесс шел быстрее, необходимо подготовиться к нему и уяснить для себя важные правовые нюансы.

Если собственник доли хочет ее продать, то потребуется нотариус, чтобы он удостоверил сделку. Согласно п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ РФ для регистрации такой сделки Росреестр требует договор купли-продажи только в нотариальной форме. И здесь не важно как продавцу досталась доля, и кто будет покупатель. Если продавец или покупатель не может лично обратиться к нотариусу (например, живёт в другом городе/области), то он должен у своего местного нотариуса оформить доверенность на кого-либо и по почте прислать её своему доверенному лицу.

Понятие долевой собственности

В собственность можно оформить часть объекта недвижимости (половину, ⅓, ¼ и т. д.). Чаще всего жилплощадь делят супруги, а также братья или сестры, которым завещали квартиру в наследство. Разграничить помещение физически нельзя, поэтому при продаже владельцам приходится учитывать мнение друг друга, хотя по закону каждый из них может определить, что делать со своей долей (в рамках правового поля).

Важно различать долевую и совместную собственность. В последнем случае несколько человек владеют одним объектом имущества параллельно. Выделения долей не происходит, поэтому юридически помещение на части не разграничивается. Классический пример совместной собственности – квартира, купленная в браке.

Можно выделить долю физически (например, комнату) и продать ее отдельно. Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников.

Где найти информацию о долях

Сведения о долях и сособственников содержатся в выписке из ЕГРН, а также в домовой книге. Пропорции, причитающиеся каждому собственнику, указываются и в завещании. При расторжении брака бывшие супруги автоматически получают по половине от жилого помещения. Оспорить этот факт и увеличить размер своей доли вправе тот, кто внес в объект недвижимости существенные улучшения (сделал капитальный ремонт за свой счет и пр.).

При разводе стороны могут договориться о размерах долей самостоятельно. Если же к консенсусу прийти не удается, разделение жилья происходит через государственный суд.

Порядок оформления. Первое, что обязан сделать владелец продаваемой доли – предложить выкуп доли квартиры остальным участникам долевой собственности ст. 250 ГК РФ. Для этого необходимо составить и разослать письменное извещение о продаже доли для других собственников, обязательно указать размера продаваемой части, ее стоимости и других условиях будущего договора. 

Во избежание претензий от владельцев совместного жилья в дальнейшем, отправлять такое уведомление рекомендуется письмом с уведомлением о вручении адресату. Может быть, ситуация, когда одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо — ребенок, в этом случае уведомить следует его родителей, которые до 18 лет имеют функцию попечительства. 

Если продавец продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.

Если в течение назначенного срока в 1 месяц совладельцы не выразят желания выкупить у вас долю квартиры, вы можете смело выставлять ее на продажу. Для дальнейшего отчуждения доли квартиры необходимо получить соглашение, выданное и заверенное нотариусом, об отказе остальных собственников квартиры от преимущественного права выкупа.

Как найти покупателя. Продать комнату в жилом помещении значительно более сложно, чем квартиру полностью. Прийти на помощь и дать совет как оформить продажу доли квартиры смогут сотрудники агентства недвижимости, где значительно быстрее найдут покупателя.

Подготовка документов

По закону нельзя продавать недвижимость, если у ее владельца имеется задолженность по коммунальным платежам. Перед заключением сделки убедитесь в том, что все квитанции оплачены. Кроме того, приведите в порядок документы на недвижимость. При подписании договора их потребуется передать новому собственнику. Для процедуры оформления доли на третье лицо потребуется:

• паспорт продавца;
• документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН либо свидетельство с указанием доли);
• кадастровый паспорт с перечислением основных характеристик помещения;
• технический план объекта недвижимости, доказывающий отсутствие самовольных перепланировок;
• договор купли-продажи, ставший основанием для получения жилья в собственность;
• письменные отказы людей остальных долей от преимущественного права покупки.

Для сбора пакета документов продавцу обычно приходится посетить МФЦ, отделение Росреестра и БТИ. Если необходимо согласие супруга на продажу доли, придется обратиться к нотариусу. В ряде случаев может потребоваться согласие от органов опеки, разрешение банка и другие документы. 

Продавая жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем. Например:

Платить НДФЛ не надо, если срок владения 5 лет и дольше. Если вы владели долей 3 года и дольше, НДФЛ тоже можно не платить, если вы:

• получили долю в наследство;
• получили долю в подарок по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• приватизировали долю;
• получили долю по договору пожизненного содержания с иждивением;
• приобрели долю до 1 января 2016 года;
• не владеете другой жилой недвижимостью или хотя бы долей в ней.

Ещё бывают случаи когда, оформляют не договор купли-продажи доли, а дарственную на нового владельца имуществом. При этом не требуется даже ставить в известность других собственников, тем более интересоваться их мнением. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность сособственников. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если сособственники в суде докажут, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной.

Оформление продажи через риэлторов выгодно как значительной экономией времени, так и гарантией правильного документального сопровождения сделки. Агентство недвижимости в обязательном порядке сделает оценку продаваемой доли квартиры, позаботится о правильном составлении и подписании договора продажи части нажитого имущества, подготовит необходимые сопроводительные документы.

Записаться на консультацию