Как взыскать деньги за аренду квартиры?

Не всегда арендаторы стараются соблюдать установленные сроки оплаты, некоторые ведут себя недобросовестно, отказываясь переводить финансы за съем жилья. Что делать арендодателю в таком случае? Как взыскать деньги? В статье мы рассмотрим методы воздействия и способы списания средств.

Расторгаем договор

В ситуации, когда арендатор отказывается вносить плату за съем жилья, договор, заключенный ранее между сторонами, может прекратить свое действие в одностороннем порядке по инициативе владельца жилья.

Выделим несколько этапов расторжения соглашения:

• Арендодатель должен перечитать условия договора. В документе обычно указывается число, до которого жильцу необходимо внести плату. Если дата отсутствует, то считается, что арендатор оплачивает месяц проживания до 10 числа следующего.
• Расчет долга. Владелец недвижимости пересчитывает долг квартиранта, проверяет нет ли неуплаты по коммунальным услугам. Если таковая имеется - прибавляет к общей задолженности. Ведь, согласно ст.678 ГК РФ, наниматель обязан платить по квитанциям ЖКХ. Если иное не предусмотрено договором аренды.
• Условия одностороннего расторжения соглашения. В договоре на последних страницах в разделе ”Порядок расторжения договора” или “Заключительных положения” прописаны условия прекращения. Если в них не указана возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, то без судебного разбирательства решить вопрос не получится. Т.к. срок действия договора еще не закончился.
• Мирное урегулирование вопроса. Арендодатель должен предпринять попытки решить вопрос спокойно. Стоит пояснить жильцу, что если он не заплатит и не съедет, то придется подавать на него в суд. Часто на этом моменте арендаторы идут навстречу владельцу недвижимости и возвращают долг.

Подобные взносы, как правило, возвращаются арендатору после расторжения договора. Но если жилец нарушил условия соглашения, тогда страховой депозит остается у хозяина квартиры.

Составляем досудебную претензию

До подачи искового заявления в суд, следует предпринять попытки к мирному урегулированию спора. С этой целью и составляется досудебная претензия. Одна из целей документа - подробно изложить требования о выплате долга и сроки погашения, уведомить, что в случае отказа, арендодатель подаст заявление в суд.

Досудебная претензия содержит в себе следующие сведения:

1. информация о сторонах договора аренды;
2. дата подписания соглашения и реквизиты документа;
3. реквизиты акта приема-передачи;
4. время появления долга, его размер на момента составления претензии и требования по его погашению;
5. сумму неустойки, если она установлена договором, также, необходимо указать размер штрафа;
6. ссылки на нормативно-правовые акты, подтверждающие правомерность требований.

К претензии необходимо приложить:

• подробный и ясный расчет долга, показывающий, почему арендодатель требует именно такую сумму, включая неустойки и штрафы;
• ксерокопии договора аренды и акта приема-передачи.

Отправить досудебную претензию жильцу можно двумя способами:

• почтой с помощью заказного письма с уведомлением и описью вложений;
• по электронной почте.

Если выбран второй вариант, то важно, чтобы при прочтении документа получателем, отправитель получил уведомление об этом. Дополнительно необходимо заверить каждый приложенный к досудебной претензии документ электронной подписью.

В ситуации, когда квартирант просто проигнорировал досудебную претензию, не стоит медлить с обращением в судебный орган.

Соглашение о прекращении аренды

Если жилец пошел навстречу арендодателю и вернул деньги, расторгнул договор, то для подтверждения данного факта необходимо составить соответствующее соглашение. В документ указывается, что обязательтсва сторон прекращены.

Соглашение оформляется по аналогии с основным договором об аренде. Например, если договор заверялся нотариусом, то и соглашение следует заверить.

Не существует одной общей универсальной формы для составления соглашения о досрочном прекращении аренды. Но документ обязательно должен содержать в себе следующую информацию:

1. полное название и номер;
2. реквизиты договора об аренде;
3. дата составления документа;
4. число, когда прекращает действовать договор аренды;
5. период, отведенный для возврата денежных средств;
6. дата выезда арендатора из квартиры.

Для составления соглашения о досрочном прекращении договора аренды используется деловой стиль, недопустимо применение просторечий. Содержание документа должно быть максимально понятным, стоит избегать двусмысленности трактовки.

Подаем заявление в суд

Выделяют два вида судопроизводства:

• приказное;
• исковое.

Взыскать с арендатора сумму задолженности можно в порядке приказного судопроизводства. Оно гораздо быстрей и проще, чем исковое. Но взыскать денежные средства в приказном производстве можно только при условии отсутствия спора о праве, т.е. квартирант признает наличие долга.

Для возбуждения дела достаточно подать соответствующее заявление в уполномоченный орган. К документу необходимо приложить бумаги, которые подтвердят отсутствие спора о праве, т.е. нужно доказать, что арендатор не оспаривает сумму долга.

Заявление на рассмотрение дела в порядке приказного производства должно соответствовать требованиям законодательства.

В качестве значительных минусов судебного приказа можно отметить его легкую отмену. Ответчику достаточно выявить свое несогласие без указания конкретных причин. Такое заявление со стороны арендатора будет считаться весомым основанием для отмены приказного производства и рассмотрения дела в исковом.

Исковое судопроизводство - общий порядок рассмотрения дела любой специфики. В случае с взысканием долгов по арендным платежам обязательно соблюсти досудебный порядок урегулирования конфликта. Иначе истцу откажут в рассмотрении дела.

Для начала искового судопроизводство нужно составить иск и обратиться в районный суд, если стороны дела являются физическими лицами, или в арбитражный, когда юридическими, в этом вам поможет арбитражный юрист. Иногда вопрос подсудности указан в договоре аренды. Поэтому, перед подачей обращения, необходимо обязательно ознакомиться с текстом соглашения.

В исковом заявлении следует указать:

• полное наименование судебного органа (адрес, индекс и др.);
• личную информацию об участниках договора аренды;
• полное наименование документа;
• требование арендодателя погасить долг по съему жилья с указанием на нормативно-правовые акты, указывающие на обоснованность претензий;
• точный размер исковых требований;
• подробный и понятный расчет долга;
• указать попытку решить проблему в досудебном порядке (обязательно, в качестве подтверждения, приложить ксерокопию досудебной претензии);
• чек об уплате госпошлины;
• перечень приложенных бумаг.

К иску о взыскании долга по арендной плате следует приложить:

• ксерокопию договора аренды;
• копию акта приема-передачи;
• документальное подтверждение отсутствия выплаты за проживание, например, выписка из банка;
• приложить переписку с арендатором или аудиозапись разговора, в котором владелец недвижимости просит погасить долг за проживание;
• почтовые квитанции и иные документы, имеющие отношение к делу.

Копию искового заявления нужно направить ответчику по делу.

Далее истцу пришлют повестку о месте и времени заседания. В течение слушания, судья вправе запрашивать дополнительные доказательства причины прекращения аренды.

После того, как уполномоченное лица изучит все обстоятельства по делу, судья вынесет решение:

1. полностью удовлетворить исковые требования и взыскать долг с арендатора в полном размере вместе с неустойкой;
2. частично удовлетворить требования истца и взыскать с ответчика только основную задолженность без неустойки;
3. полностью отказать в требованиях.

Судебное решение вступит в законную силу в течение 30 дней. После этого договор аренды прекращает действовать. До указанного срока истец, если он не согласен с вердиктом, может подать апелляционную жалобу в тот же орган, который рассматривал данное дело.

Взыскиваем деньги через приставов

После принятия решением уполномоченным органом, составляется соответсвующий исполнительный лист. В дальнейшем документ передается сотрудникам Федеральной службы судебных приставов (ФССП) для реализации, взыскания долга.

Если ответчик отказывается по собственному желанию отдавать денежные средства в пользу истца, то на него начинают оказывать давление сотрудники ФССП. Они вправе составить опись имущества и конфисковать в пользу арендодателя, запретить выезд заграницу, списать финансы с банковских счетов. Каждое действие судебных приставов сопровождается оформлением актов об их действиях. Чтобы не ходить к приставам, вы можете нанять юриста по исполнительному производству.

Если установленный период времени прошел и истец не получил денежные средства в уплату долга, то необходимо ускорить процедуру. Ведь приставы часто чрезмерно сильно затягивают процесс взыскания финансов с ответчика. Для ускорения нужно часто напоминать судебному приставу о необходимости взыскать долг и, если это никак не меняет сложившуюся ситуацию, написать жалобу вышестоящему лицу.

Что делать, если квартира сдавалась без договора

В такой ситуации, крайне мала вероятность вернуть денежные средства, а вот вопрос с выселением арендатора из квартиры будет решить гораздо легче. Ведь договор не заключался, значит у жильца отсутствует законное обоснование для нахождение в чужой квартире, равно как и у владельца недвижимости нет правовых причин требовать выплатить финансы. Можете обратиться к юристу для составления договора аренды.

Поэтому получится только выселить должника. Для того, чтобы освободить недвижимость необходимо пройти несколько важных шагов:

1. Сбор бумаг. Нужно найти документальные доказательства права собственности на недвижимость, к ним относится паспорт, выписка ЕГРН и свидетельство о праве собственности.
2. Попытка мирного урегулирования конфликта. Хозяин просит жильцов покинуть квартиру. Если это не срабатывает, пора перейти на следующий этап.
3. Заявление в полицию. Собственник приходит в МВД с ранее подготовленными документами, которые проверяются участковым. Далее при двух свидетелях жильцам оглашается причина их выселения, и они покидают квартиру, а собственник меняет замки.

Вряд ли арендаторы смогут долго прожить в подобных условиях. Поэтому, скорее всего, они сами в ближайшее время покинут квартиру, а собственнику останется только сменить замки и вновь подключиться к коммуникациям.

Что делать, если арендодатель повредил имущество

Если имущество, сданное в аренду, было повреждено арендодателем, то он самостоятельно должен отвечать за его порчу. В такой ситуации, квартиросъемщик вправе потребовать (ст. 612 ГК РФ):

• устранить повреждение за счет хозяина;
• уменьшить ежемесячную плату за съем жилья;
• возмещение денежных средств, потраченных на ремонт имущества;
• вычесть размер трат на ремонт из ежемесячной арендной платы, но перед этим стоит уведомить об этом собственника недвижимости;
• досрочно расторгнуть договор.

Если владелец квартиру до заключения договора уведомил вторую сторону о наличии поврежденного имущества, то он не обязан возмещать ущерб или устранять дефекты самостоятельно за свой счет.

Записаться на консультацию