Чем отличается договор паевого участия от договора долевого участия?

Застройщики привлекают деньги граждан для возведения многоквартирных домов по договорам долевого участия (ДДУ). Другой способ покупки квартиры до завершения строительства – вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) после подписания договора паевого участия (ДПУ).

Чем отличается ДПУ от ДДУ?

Рассматриваемые договоры похожи по сути: человек передаёт деньги, чтобы в будущем получить в собственность жилое помещение. Однако ДДУ и ДПУ различаются по множеству критериев.

Правовое регулирование

Работа ЖСК должна соответствовать нормам главы 11 ЖК РФ. Также в ЖСК есть устав, где описывается порядок внесения паевых взносов, система управления организацией и т.д. В законодательстве нет специальных норм, регламентирующих положения ДПУ.

Долевое строительство регулируется законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. В этом нормативном документе регламентированы:

• требования к организациям, которые занимаются долевым строительством
• основные положения ДДУ;
• ответственность за нарушение условий договора;
• срок передачи жилого помещения;
• иные аспекты.

Стороны сделки

ДДУ подписывается с организацией, которая занимается возведением дома. Компания владеет земельным участком, имеет разрешение на строительство, ведёт работы своими силами или привлекает подрядчиков. Человек может напрямую обратиться к застройщику, потребовать предоставления информации о ходе работ.

ДПУ – это соглашение, которое регулирует отношения ЖСК и пайщиков. Кооператив заключает инвестиционный договор со строительной организацией и перечисляет ей средства. Застройщик отчитывается перед ЖСК, а не перед конкретным пайщиком.

Необходимость государственной регистрации

Сведения о ДДУ вносятся в ЕГРН. Процедура не даст недобросовестным организациям использовать схему «двойных» продаж, когда заключается несколько соглашений на строительство одного жилого помещения.

Для ДПУ подобного механизма не предусмотрено.

Цена договора

В ДДУ указывается конечная стоимость квартиры. Она не может изменяться, если в соглашении это отдельно оговорено. Если человек внёс всю сумму, застройщик обязан возвести дом и передать квартиру.

В ДПУ также предусматривается цена квартиры. Но если затраты на стройку увеличатся, членам ЖСК придётся перечислить дополнительные взносы. Иначе строительство не будет завершено.

Дополнительно член ЖСК обязан перечислять членские взносы, которые идут на обеспечение работы постоянных органов организации и иные нужды.

Специальные гарантии для граждан

ДДУ может заключаться с организацией, которая соответствует ряду требований:

• имеет разрешение на строительство;
• зарегистрировано право собственности на участок, где будет возводиться дом, либо получено право аренды (субаренды);
• официально опубликована проектная декларация;
• разработан проект и по нему получено положительное заключение экспертов;
• у компании нет займов или кредитов, кроме выданных на строительство многоквартирных домов с привлечением денег гражданам в рамках долевого участия;
• организация имеет минимум 10% от суммы, необходимой для строительства дома.

Деньги, перечисленные дольщиками, направляются на специальный банковский счёт. Средства с него переводятся под контролем государственного органа.

ЖСК может формироваться на этапе до получения разрешения на строительство. Никакие специальные требования к строительным организациям не предъявляются. Дополнительные гарантии могут быть установлены в инвестиционном договоре между ЖСК и застройщиком.

Меры ответственности

Если подписывается ДПУ, то перед человеком несёт ответственность ЖСК. Организация располагает средствами, которые перечисляют её члены. Поэтому в случае судебных разбирательств, кооператив не сможет нести материальную ответственность.

ДДУ даёт больше шансов на получение компенсации. Застройщик – коммерческая организация, у которой есть собственность. При нарушении положений ДДУ гражданин сможет через суд взыскать неустойку.

Если строительная организация привлекает деньги граждан по ДДУ, нарушая требования закона № 214-ФЗ, то по статье 14.28 КоАП РФ на компанию будет наложен штраф до 1 млн. рублей.

Страхование ответственности застройщика

Если заключается ДДУ, то строительная компания обязана застраховать риски неисполнения обязательства перед гражданином. Например, если организация обанкротится и не сможет завершить работы, участникам долевого строительства компенсируют затраты.

ДПУ не предусматривает обязанность ЖСК оформлять страховку.

ДДУ даёт большую защиту гражданам. Многие положения договора закреплены в ФЗ-214, и застройщик не может их изменять в типовом договоре. По ДДУ человек имеет больше шансов взыскать неустойку за просрочку передачи жилого помещения.

Записаться на консультацию