Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ

Преценденты задержки сдачи нового дома – не редкость. И правовая практика детально отработана по таким случаям. Сам процесс довольно длителен. Первая инстанция обычно рассматривает спор около шести месяцев. Вторая инстанция от месяца до трех. Далее, предугадать длительность процесса взыскания затруднительно. Однако, стоит бороться за свои права. У взыскания неустойки с застройщика за просрочку сдачи объекта и понесенных убытков долевого строительства есть множество нюансов, таких как сроки, её размер, подсудность и много других. Подробнее расскажет юрист по долевому строительству.

Мораторий на выплаты неустоек по ДДУ в 2022 году.

До 31 декабря 2022 года застройщикам дали отсрочку по уплате неустойки, штрафов, компенсации убытков и так далее. Эти выплаты перенесли на начало 2023 года.

В каких случаях взыскивают неустойку дольщики?

Право взыкания неустойки предусмотрено статьей 6 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 и он даёт возможность получить компенсацию за просрочку и понесенных убытков. Согласно пункту 2 этой статьи, право взыскания возникает в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства (дольщика) жилья.

Можно ли взыскать неустойку, если подписано соглашение с застройщиком?

При подписании мирового соглашения дольщиком с застройщиком стороны указывают, что после получения выплаты взаимных претензий друг к другу не имеют. В случае нарушения застройщиком принятых на себя обязательств или в случае прямого обмана со стороны застройщика придется в судебном порядке доказывать недействительность подписанного соглашения, отменять его и начинать разбор основного процесса по взиманию неустойки с застройщика.
Такой процесс очень сложен. Право судебной защиты есть. Но практика не очень благосклонна.

Какой размер неустойки с застройщика предусмотрен законом по ДДУ?

Размер выплаты определен пунктом 2 статьи 6 214-ФЗ и составляет 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ России, которая действовала на день реальной сдачи объекта и подписания акта, от стоимости договора. В случае, когда участник долевого строительства – гражданин РФ, размер неустойки с застройщика повышается в два раза – 1/150. При этом неустойка увеличивается каждый день.

Пошаговая инструкция взыскания неустойки с застройщика

Претензия – это письменный документ, который содержит основные требования пострадавшей стороны к виновнику. Направление или передача под роспись ответственному сотруднику – обязательное требование перед разбирательством. Без соблюдения досудебной попытки миром решить вопрос исковое заявление будет оставлено без рассмотрения.

Как правильно составить претензию застройщику по ДДУ? Куда направлять?

Для правильного составления этой бумаги стоит включить в него все основные данные участвующих сторон. Со стороны застройщика:

1. Наименование.
2. Юридический адрес.
3. ИНН/ОГРН.
4. Фамилия, имя, отчество руководителя организации.
5. Телефон для связи с администрацией организации, электронная почта.

Со стороны заявителя (дольщика):

1. Фамилия, имя и отчество (как в паспорте).
2. Место регистрации и место проживания.
3. Контактный номер телефона и адрес электронной почты для оперативной связи.

В вводной части документа указывается, когда и какой договор между сторонами был заключен. Его все основные реквизиты. Идет описание того объекта, который приобретался. Далее, вносится информация о итоговой дате сдачи жилого объекта в эксплуатации и дате приемки этого объекта заявителем.

Последняя часть содержит четкое выражение требования к застройщику от заявителя. Подводится итог всему вышесказанному. Указывается, что срок рассмотрения претензии не должен превышать 10 дней с момента получения документа организацией.

Документ подписывает сам заявитель или его представитель. Во втором случае обязательно нужно приложить копию нотариальной доверенности. В доверенности должно отражаться право подписи процессуальных документов.

В большинстве случаев, строительная компания соглашается провести переговоры с заявителем или его представителем. Перед проведением переговоров стоит заранее обговорить, какие варианты решения вопроса (размер выплачиваемой неустойки) устроят сторону заявителя. Строительная компания всегда стремится занизить существующие требования. Если согласится на предлагаемую выплату потом будет очень сложно в судебном порядке хоть что-то изменить. Поэтому поспешности в принятии решения не допустимы.

Как указывалось выше есть два способа направить претензию. Первый – передать через ответственного за прием корреспонденции сотрудника. В этом случае готовится два одинаковых экземпляра. На одном из них сотрудник застройщика ставит отметку о принятии документа с указанием даты приема, своей должности и фамилии имени и отчества.

Если нет возможности лично передать претензию, она направляется по Почте России. Письмо должно быть ценное. С описью вложенных файлов. Претензия направляется на адрес регистрации юридического лица. Он прописывается в графе «Реквизиты» сторон договора.

Обращение в суд по взысканию неустойки с застройщика?

В случае неудачного процесса проведения переговоров стороны выходят на процесс. За составлением иска вы можете обратиться к адвокату, расходы потраченные за этот документ взыщутся в вашу пользу в случае выигрыша. Длительность процесса во многом определяется уровнем загрузки судебного органа. Но, вряд ли стоит рассчитывать на период менее шести месяцев. Пока суд рассмотрит поступивший иск и назначит первое слушание может пройти до двух-трех месяцев. А заявление может остаться без движения или быть возвращено по ряду причин, указанных в Гражданском процессуальном кодексе. Также чтобы отложить процесс на неопределенное время, ответчики начинают писать прошения о привлечении к делу третьих лиц, переносе слушания и оформляют иные ходатайства.

В какой суд подавать исковое заявление?

Исковое заявление может быть направлено в суд как по месту нахождения истца, ответчика или проведения строительных мероприятий. Право выбора предоставлено Законом о защите потребителя. Главное помнить, что если размер требований ниже отметки в 50 тысяч рублей, то обращаться нужно к мировому судье в судебный участок. При более высоком требовании – в районный суд общей юрисдикции.

Что можно ещё просить, кроме неустойки?

Помимо основного требования о возврате неустойки с застройщика, истец имеет потребовать:

1. Компенсацию морального вреда – определяется судом исходя из понесенных нравственных страданий.
2. Компенсация оплаты расходов на представителя и восстановление нарушенного права гражданина. Сюда входят все издержки, включая государственную пошлину, нотариальные действия, почтовые расходы.
3. Штраф, пени в размере 50 процентов от присужденного в пользу потребителя. Эта норма установлена в пункте 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителя».

На круг для застройщика выходит значительно дороже решать свои проблемы через суд. Именно поэтому переговорный процесс со строительными компании происходит почти во всех случаях. Конечно, договориться миром значительно практичнее, чем добиваться справедливости в судебных органах. Но чаще всего, у гражданина просто нет другого выхода.

Сколько составляет госпошлина?

Размер государственной пошлины определяется по нормативам Закона «О защите прав потребителя». Если сумма требований не превышает 1 млн руб, то государственная пошлина не выплачивается. В противном случае, расчёт производится с излишка. Например, сумма возмещения – один миллион пятьсот тысяч рублей. Государственная пошлина рассчитывается с пятьсот тысяч рублей.

Как правильно составить исковое заявление?

Чаще всего, если претензия полная, достаточно изменить требовательную часть на просительную. Правовая позиция от этого никак не изменится. Просительная часть меняется на основании перерасчета требований на дату подписания искового заявления, также, дополнительных требований морального вреда и судебных расходов.

К заявлению обязательно прикладывать документы:

1. Об оплате государственной пошлины (когда нужно).
2. Копии договора об участии в долевом строительстве ДДУ.
3. Копия акта приемки квартиры.
4. Выписка из ЕГРН в отношении квартиры.
5. Копия кредитного договора (ипотеки).
6. Копия досудебной претензии и подтверждения ее получения.

Этот перечень может быть расширен в зависимости от каждого конкретного случая.

Может ли суд уменьшить неустойку и до скольки?

Да, такие примеры в практике не редкость. Суд берет во внимание попытки ответчика договорится миром, не уклоняясь от выполнения обязательств. В обоснование такого уменьшения часто используют положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Неустойка, заявленная истцом, считается несоразмерной наступившим последствиям.

Размер, до которого суд вправе уменьшать неустойку с застройщика законом не ограничен. Так что иногда условия истца занижают в несколько раз. К сожалению, далеко не всегда удается обжаловать такие решения.

Как обжаловать решение и в каких случаях стоит это делать?

Но если решение все же не устраивает сторону истца, он имеет основание в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме подать апелляционную жалобу. Если суд задерживает решение, рекомендуется в месячный срок подать краткую апелляционную жалобу, чтобы избежать вступления в законную силу. За апелляцию оплачивается государственная пошлина 150 рублей. Копию жалобы истец обязан предварительно направить ответчику.

Получение денежных средств после решения суда в добровольном порядке

После вступления в законную силу ответа суда, у ответчика есть два пути: в добровольном порядке его реализовать или ждать принудительного исполнения.

Гораздо чаще исполнения приходится добиваться в принудительном порядке.

Принудительное исполнение

Принудительное исполнение подразумевает направление исполнительного листа в банк, где открыт расчётный счет компании или подача в ФССП. Рассмотрим эти способы подробнее.

Подача исполнительного листа в банк

Этот способ когда-то считался самым предпочтительным и быстрым. Выигравшая сторона запрашивает в суде исполнительный лист. Пишет заявление в банк, где открыт расчетный счет строительной компании. Эти данные содержатся в договоре.

Если счет оказался закрытым, в течение суток заявление, исполнительный лист в оригинале и сопроводительное письмо направляют на адрес взыскателя. Для уведомления об открытых счетах, последнему придется обратится в органы налоговой службы, приложив подтверждающий документ. Запрос обрабатывается в течение пяти дней. Заявителю выдают справку, в каких кредитных организациях открыт действующий счет.

Отдельной проблемой стали сроки реализации. Банки могут не выполнять требования месяцами. Это происходит в тех ситуациях, когда между строительной фирмой и банком есть договоренности на эту тему. К сожалению, контрольные органы упорно закрывают глаза на этот вопрос и не накладывают никаких санкций.

Подача исполнительного листа приставам

Есть и общий способ реализации решения – направление решения под ответственность судебным приставам. Подача заявления на реализацию либо подается через канцелярию, либо по почте на адрес нахождения ответчика. Пристав сам направит запрос об открытых счетах и разошлет в банки Постановления о взыскании. Процесс формально дольше, чем напрямую подать в банк, но может закончится большим успехом.

Однако, в последнее время также наблюдается тенденция к формальному отношению приставов к своей деятельности, поэтому пользуются популярностью услуги юриста по исполнительному производству. 

{module Поделиться}

Записаться на консультацию