Ипотека при банкротстве физических лиц. Что будет с жильем?

Распространенность кредитов для населения привела к тому, что возросло число людей, не имеющих возможности с этими кредитами своевременно расплачиваться. Ведь самые тщательно выстроенные планы не могут выдержать столкновения с форсмажорными жизненными обстоятельствами, такими, как потеря хорошо оплачиваемой работы, серьезное заболевание, требующее дорогостоящего лечения и т.д. Признание себя банкротом позволяет избежать массы затруднительных моментов и стрессовых ситуаций, а также на законных основаниях списать долг.

Ипотека – специфический способ исполнения кредитного обязательства. В случае ипотечного кредитования источником залога является недвижимость. При этом не имеет значения, будь то квартира, частный жилой дом, земельный участок. В зависимости от стоимости залога уровень ипотечного кредитования будет выше.

В случае с банкротством наличие ипотеки представляет сложную правовую проблему. Ведь заложенное имущество может оказаться единственным для должника и членов его семьи. В этом плане работают специальные правовые нормы, предусмотренные в Федеральном законе «Об ипотеке» и Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)».

Но прежде, чем начать процедуру банкротства, следует здраво оценить позитивные и негативные последствия. К негативным относится возможность изъятия и продажи ценного имущества для покрытия долгов. К позитивным – ограничения такого рода: личные вещи, необходимые предметы быта и единственное жилье не продаются. Но важно знать, что приобретенное в ипотеку жилье до выплаты ипотеки числится залоговым имуществом и поэтому может быть изъято для продажи, даже если является единственным. Это же относится и не ипотечному жилью, которое было предоставлено в качестве залога при получении кредита.

Особенности правового статуса залогового имущества

На протяжении всей процедуры банкротства полнота прав должника на залоговое имущество сохраняется. Он имеет право пользоваться им и открыто владеть, выполняя все требования жилищного законодательства по отношении к собственнику жилого помещения. Ограничено только право распоряжения. Собственником остается должник.

Однако, при проведении торгов на открытых электронных торговых площадках указывается, что продается залоговое имущество. Закон допускает реализацию единственного жилья должника, если оно стало предметом залога банка.

 Каким образом можно сохранить ипотечное жилье при банкротстве и до банкротства?

Рефинасирование долга

Некоторые банки оказывают услугу так называемого рефинансирования долга. То есть предоставляют кредит для погашения другого кредита, но на более удобных для должника условиях. Процедура получения нового кредита, разумеется, потребует определенных хлопот, но зато также поможет упростить ситуацию с долгом. Удобные условия могут заключаться в более низкой процентной ставке или в увеличении срока, но ежемесячные выплаты при этом обязательно снижаются, давая возможность сохранить немного больше денег на текущие траты и оставить за собой ипотечное жилье. Но за рефинансированием следует обращаться до объявления себя несостоятельным должником, а вот о реструктуризации долга можно просить уже во время процедуры банкротства.

Погашение ипотеки

Наиболее надежным вариантом будет изыскать способы погасить ипотеку до объявления себя банкротом. Например, если имеется другое, меньшее по площади или по другим причинам неподходящее жилье, другое ценное имущество, можно попытаться продать его для того чтобы досрочно выплатить ипотеку. Сразу после этого купленное в ипотеку жилье перестанет быть залоговым имуществом и в случае банкротства его можно объявить единственным жильем, не подлежащим продаже. Как вариант, можно дождаться выставления на продажу и приобрести  уже на имя близкого человека, так как цена имущества, продаваемого по процедуре банкротства, обычно ниже рыночной и может снижаться со временем. Способ не всегда удобный и надежный, но в некоторых случаях вполне реальный.

Процедура реструктуризации 

Более надежным вариантом для добросовестного банкрота является так называемая реструктуризация долгов. Этим термином обозначается изменение условий кредитного договора, которое преследует цель дать должнику возможность выплатить долг, а кредитору, соответственно, получить его не через суд, а обычным путем, хотя и за более длительный срок, но на приемлемых условиях. По окончании процедуры ипотечный долг будет считаться исполненным и право собственности будет окончательно передано банкроту. Залог будет снят. 

Для этого должнику нужно будет подготовить документы, подтверждающие причины снижения его платежеспособности и обратиться в банк, выдавший кредит, с заявлением о реструктуризации. Чаще всего при согласии банка кредитора выплаты растягиваются на больший срок, зато ежемесячные платежи снижаются и становятся посильными для должника.

Если банк-кредитор начислил пени или штраф за нарушение графика платежей, можно предоставить убедительные доказательства уважительных причин для этого нарушения и просить об отмене штрафных санкций. Это тоже облегчит финансовые затруднения.

Мировое соглашение с залоговым кредитором

Мировое соглашение похоже на процедуру реструктуризации долга, самое главное отличие, то что после утверждения процедура банкротства прекращается.  Мировое соглашение может быть достигнуто на любом этапе процедуры банкротства.    

Пропуск банком срока для вступления в реестр кредиторов

Если банк пропустил срок вступления в реестр, то он теряет право предмет залога. И если ипотечная квартира у вас едиственная, то она исключится из конкурсной массы. 

Не реализация квартиры с торгов

После проведения торгов может сложится ситуация, при которой реализовать недвижимость не получится. Если банк отказывается принять недвижимость в натуре в право собственности, то квартира сохранится за должником.

Сколько получит банк после реализации квартиры

Если реализация прошла успешно, то банк получит 80 процентов от стоимости этой квартиры для погашения задолженности. Залоговые обязательства на этом считаются исполненными. При наличии излишней денежной суммы, банкрот вправе на нее претендовать.

Можно ли в банкротстве списать другие кредиты, но при этом платить за ипотеку

Закон допускает сохранение заложенного имущества, если должник имеет другие кредитные проблемы на сумму, превышающую 500 000 рублей. При этом по ипотечным платежам пропусков платежей не совершалось.

При отсутствии просрочек по ипотеке банк не имеет право претендовать на залог, так как договор ипотечного кредитования исполняется в полном объеме. Следовательно, к заложенному имуществу будут относится требования относительно единственного жилья. Такая квартира не может быть реализована на торгах, следовательно, не рассматривается судом в качестве конкурсной массы.

Другое дело, если просрочки по ипотеке все-таки есть. В этом случае единственный способ сохранить недвижимость – добиться проведения процедуры реструктуризации долга, а не реализации имущества. При реструктуризации появится возможность снять штрафы, пени, иные санкции и убрать из договора ипотеки пункты, которые позволяют кредитной организации получать большую прибыль с должника.

Военная ипотека при банкротстве

Военная ипотека – это специфический вид ипотеки. При ней, военнослужащий не платит взносы сам, а за него это делает государство. В рамках таких правоотношений, военный может стать должником только после окончания службы и получении статуса простого гражданина.

В этом случае, процедуру банкротства он будет проходить на общих основаниях.  

Банкротство при валютной ипотеке

Ипотека, исполняемая в иностранных денежных средствах, часто приводит к просрочкам платежей, так как есть ряд нюансов, таких как инфляция денег, изменение стоимости рубля. В результате этого, часто приходится вносить ежемесячно разную сумму.

Особенности экономического развития общества говорят о том, что люди часто теряют работу или, снижается уровень ежемесячного дохода должника. При валютной ипотеки условия прохождения банкротства такие же, как и при обычной. В отношении должника должна быть введена процедура реструктуризации долга на три года. Только в этом случае удастся сохранить предмет залога.

Сроки перехода права собственности

После проведения торгов и передачи права собственности процесс регистрации нового собственника займет около 14 дней с момента торгов. После этого срока должник обязан покинуть предмет залога.

Если он не исполняет это требование в добровольном порядке, то новый собственник вправе обраться в Федеральную службу судебных приставов и потребовать силовых мер по выселению банкрота из занимаемой жилой площади.

Возможно вам будет интересно:

- Что будет с супругом должника при его банкротстве?

- Как проходят торги по банкротству физических лиц?

- Какое имущество могут забрать, а какое оставить при банкротстве гражданина?

{module Поделиться}

Записаться на консультацию