Обновлено: июнь 2026 года. Материал подготовлен с учетом актуальной редакции Закона № 353-ФЗ, разъяснений Банка России, практики споров с банками и дел о банкротстве граждан.

Ипотека обычно берется на много лет. За это время может измениться почти всё: работа, доход, здоровье, семейное положение, количество детей, расходы и жизненные обстоятельства. Поэтому закон предусматривает специальный механизм защиты заемщика — ипотечные каникулы.

В старых материалах ипотечные каникулы часто называют «новым законом 2019 года». Сейчас это уже не новинка, а постоянно действующий правовой инструмент. Важно не просто знать о нем, а правильно оформить требование: указать основание, срок, форму каникул и приложить нужные документы. Ошибка в заявлении может привести к отказу банка.

Как кредитный юрист с 15-летним опытом работы, я советую использовать ипотечные каникулы не тогда, когда уже начались суды и приставы, а сразу после возникновения трудной жизненной ситуации. Чем раньше заемщик действует письменно и по закону, тем выше шанс сохранить жилье, кредитную историю и контроль над долгом.

Что такое ипотечные каникулы

Ипотечные каникулы — это льготный период по ипотечному кредиту или займу, когда заемщик может временно приостановить платежи либо платить меньше. Это не списание долга и не подарок от банка. Платежи переносятся, а срок кредита обычно увеличивается.

Главное отличие ипотечных каникул от обычной реструктуризации: при соблюдении условий закона заемщик не просит банк «пойти навстречу», а реализует законное право. Если все условия выполнены, банк обязан предоставить льготный период.

Какие нормы закона применяются

• статья 6.1-1 Федерального закона № 353-ФЗ — основная норма об ипотечных каникулах;
• Федеральный закон № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» — регулирует кредитные договоры с гражданами;
• Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке» — регулирует залог недвижимости;
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О кредитных историях» — регулирует отражение сведений о льготном периоде в кредитной истории;
• Закон РФ «О защите прав потребителей» — может применяться к спору с банком, если нарушены права заемщика как потребителя финансовой услуги;
• статья 309 ГК РФ — обязательства должны исполняться надлежащим образом;
• статья 310 ГК РФ — односторонний отказ от исполнения обязательства по общему правилу не допускается;
• статья 450 ГК РФ — изменение договора по соглашению сторон или через суд;
• статья 333 ГК РФ — снижение чрезмерной неустойки;
• Федеральный закон № 127-ФЗ «О банкротстве» — применяется, если ипотечная задолженность стала частью общей долговой проблемы.

Официальные разъяснения можно посмотреть на сайте Банка России: раздел Банка России об ипотечных каникулах.

Кому положены ипотечные каникулы

Условие	Что проверить заемщику
Кредит обеспечен ипотекой	Договор должен быть ипотечным кредитом или займом, обеспеченным залогом жилого помещения либо прав требования на жилье.
Сумма кредита	Сумма кредита или займа на момент выдачи не должна превышать 15 млн руб.
Единственное жилье	Предмет ипотеки должен быть единственным пригодным для постоянного проживания жильем заемщика.
Трудная жизненная ситуация	Должно быть одно из обстоятельств, прямо указанных в законе.
Ранее не использовались каникулы	По общему правилу ипотечные каникулы по этому кредиту не должны были предоставляться ранее.
Нет конкурирующего льготного периода	Не должен действовать иной льготный период, например специальные каникулы по закону о мобилизованных и участниках СВО.

Какие трудные жизненные ситуации подходят

Перечень трудных жизненных ситуаций закрытый. Нельзя получить ипотечные каникулы просто потому, что «стало тяжело платить», выросли цены, произошел развод или появились другие расходы. Нужно попасть в одно из оснований закона и подтвердить его документами.

Основание	Что нужно подтвердить
Потеря работы	Регистрация в службе занятости как безработного без заработка либо прекращение трудового договора пенсионера по старости.
Инвалидность	Установление инвалидности I или II группы.
Длительная болезнь	Временная нетрудоспособность более двух месяцев подряд.
Снижение дохода	Доход за 2 месяца перед обращением снизился более чем на 30% по сравнению с доходом за предыдущие 12 месяцев, а платежи по ипотеке превышают 50% текущего дохода.
Увеличение иждивенцев	Появились дети, подопечные или члены семьи с инвалидностью I или II группы, доход снизился более чем на 20%, а платежи по ипотеке превышают 40% текущего дохода.
Чрезвычайная ситуация	Заемщик проживает в жилье в зоне ЧС, нарушены условия жизнедеятельности и утрачено имущество из-за ЧС. Обратиться нужно в течение 60 дней с момента установления фактов.

Что значит единственное жилье

Одно из ключевых условий — ипотечное жилье должно быть единственным пригодным для постоянного проживания заемщика. Обычно это подтверждается выпиской из ЕГРН о правах отдельного лица на объекты недвижимости по всей России.

Наличие небольшой доли или непригодного для проживания объекта нужно оценивать отдельно. На практике именно вопрос «единственного жилья» часто становится причиной отказов банка и споров. Если у заемщика есть доли, комнаты, наследственные объекты или спорные права, перед подачей требования лучше проверить выписку ЕГРН и подготовить объяснение.

Срок ипотечных каникул

Максимальный срок ипотечных каникул — до 6 месяцев. Заемщик может выбрать меньший срок, но на практике часто разумнее просить максимальный период, потому что выйти из каникул досрочно можно, а вот исправлять короткое и плохо просчитанное заявление сложнее.

• льготный период может длиться до 6 месяцев;
• заемщик может указать дату начала каникул;
• дату начала можно указать задним числом, но не более чем за 2 месяца до подачи требования;
• если финансовая ситуация улучшилась, можно досрочно выйти из каникул;
• после окончания каникул банк должен направить новый график платежей.

Полная отсрочка или уменьшение платежа

Закон дает заемщику выбор: полностью приостановить платежи на льготный период или платить уменьшенную сумму. В заявлении нужно прямо указать, какой вариант вы выбираете.

Вариант	Когда подходит
Полная отсрочка	Если доход резко упал, работы нет, болезнь длительная, денег на платежи объективно нет.
Уменьшение платежа	Если часть дохода сохранилась и заемщик хочет снизить нагрузку, но продолжать платить хотя бы частично.

Какие документы нужны

Банк не вправе требовать произвольный набор документов. Нужны документы, подтверждающие единственное жилье и конкретную трудную жизненную ситуацию.

• выписка из ЕГРН о правах заемщика на недвижимость по всей России;
• выписка из регистра службы занятости о регистрации безработным;
• справка об установлении инвалидности I или II группы;
• листок нетрудоспособности при болезни более двух месяцев подряд;
• справки о доходах за текущий и предыдущий периоды;
• справка о доходах самозанятого по НПД;
• книга учета доходов и расходов для ИП;
• свидетельство о рождении ребенка, документы об усыновлении, опеке или попечительстве;
• документы органов местного самоуправления по фактам ЧС;
• согласие залогодателя, если залогодатель не является заемщиком.

Как подать заявление в банк

1. Проверьте, подходит ли ваш кредит под условия закона.
2. Получите выписку ЕГРН и документы по трудной жизненной ситуации.
3. Подготовьте письменное требование, а не обычную просьбу.
4. В требовании прямо укажите ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ.
5. Укажите форму каникул: полная отсрочка или уменьшенный платеж.
6. Укажите основание: безработица, инвалидность, больничный, снижение дохода, иждивенцы или ЧС.
7. Укажите желаемую дату начала и срок льготного периода.
8. Подайте требование способом, предусмотренным договором: в офисе, через интернет-банк, почтой или иным согласованным способом.
9. Сохраните доказательство подачи: отметку банка, номер обращения, почтовую квитанцию, скриншот из приложения.

Сроки рассмотрения банком

Ситуация	Срок
Банк получил требование с документами	Обычно должен уведомить заемщика о предоставлении каникул в течение 5 рабочих дней.
Банк запросил недостающие документы	Пять рабочих дней считаются с момента, когда заемщик предоставил документы.
Банк не ответил и не запросил документы	Если прошло 10 рабочих дней, ипотечные каникулы считаются установленными.
Банк отказал	Отказ должен быть мотивированным, с указанием причины.

Что будет с долгом, процентами и кредитной историей

• ипотечные каникулы не списывают долг;
• срок договора обычно увеличивается на срок каникул;
• банк направляет новый график платежей;
• в период каникул банк не вправе обращать взыскание на заложенное жилье;
• банк не вправе требовать досрочного возврата кредита только из-за предоставления каникул;
• если до каникул уже была просрочка, начисленная неустойка на время каникул не растет, но после каникул ее придется урегулировать;
• сведения о каникулах отражаются в кредитной истории, но сами по себе не являются обычной просрочкой.

Когда банк может отказать

Причина отказа	Комментарий
Кредит больше 15 млн руб. на момент выдачи	Смотрится сумма кредита при выдаче, а не текущий остаток долга.
Жилье не единственное	Нужно проверять выписку ЕГРН и правовой режим второго объекта.
Нет трудной жизненной ситуации	Перечень оснований закрытый, нужны документы.
Документы не подтверждают основание	Например, больничный меньше двух месяцев или доход снизился недостаточно.
Каникулы уже использовались по этому кредиту	По общему правилу повторное использование не допускается, кроме специальных ситуаций по ЧС.
Требование составлено неправильно	Не указана форма каникул, основание или дата начала.
Есть препятствия из-за судебного взыскания или банкротства	Если спор уже дошел до судебного акта, исполнительного документа или банкротства, нужно отдельно анализировать возможность каникул.

Что делать при незаконном отказе

1. Получите письменный отказ банка с указанием причины.
2. Проверьте, действительно ли не выполнено условие закона.
3. Если отказ формальный, направьте повторное требование с пояснениями и документами.
4. Подайте жалобу в Банк России через интернет-приемную.
5. Сохраните все обращения, ответы, скриншоты и почтовые квитанции.
6. При споре с банком по финансовой услуге оцените необходимость обращения к финансовому уполномоченному.
7. Если банк продолжает начислять просрочку и угрожает взысканием, готовьте иск в суд.

Ипотечные каникулы и банкротство

Важно понимать: ипотечные каникулы помогают временно пережить трудную жизненную ситуацию, но не решают проблему, если долговая нагрузка стала безнадежной. Если кроме ипотеки есть потребительские кредиты, микрозаймы, судебные приказы, исполнительные производства и просрочки, нужно оценивать всю долговую картину.

В процедуре банкротства ипотечное жилье не защищается обычным правилом о единственном жилье, если оно находится в залоге у банка. Но варианты сохранения жилья иногда есть: мировое соглашение, локальный план погашения, реструктуризация, помощь третьих лиц, выкуп требований, переговоры с банком. Подробнее можно посмотреть услугу банкротство физического лица.

Судебная практика

1. Банк не вправе отказать без причины. В спорах об ипотечных каникулах суды проверяют не только сам отказ, но и его мотивировку. Если заемщик представил документы, а банк отказал общей фразой без анализа условий ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ, такая позиция банка может быть признана незаконной.

2. Недостаточно просто сослаться на тяжелое положение. Суды отказывают заемщикам, если нет документов: не подтверждено снижение дохода, больничный короче двух месяцев, нет регистрации в службе занятости, отсутствует выписка ЕГРН или ипотечное жилье не является единственным.

3. Просрочка сама по себе не лишает права на каникулы. Если заемщик уже допустил просрочку, это не означает автоматический отказ. Но просрочка, судебное взыскание, исполнительный документ или банкротство могут изменить правовую ситуацию, поэтому важно обращаться до того, как банк получит судебный акт и начнет принудительное взыскание.

4. Банкротство и ипотечные каникулы — разные механизмы. Суды отдельно оценивают, является ли заемщик уже банкротом или есть вступивший в силу судебный акт о взыскании ипотечной задолженности. Если долговая ситуация зашла слишком далеко, ипотечные каникулы могут уже не сработать как основной способ защиты.

Образец требования об ипотечных каникулах

Образец жалобы в Банк России

Образец исковых требований к банку

Частые вопросы

Ипотечные каникулы — это право или просьба к банку?

Это право заемщика по ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ. Если условия закона соблюдены и документы представлены, банк обязан предоставить льготный период.

На какой срок дают ипотечные каникулы?

Максимальный срок — до 6 месяцев. Заемщик может выбрать меньший срок и вправе досрочно выйти из каникул, уведомив банк.

Можно ли получить каникулы, если уже есть просрочка?

Наличие просрочки само по себе не лишает права обратиться за ипотечными каникулами. Но если банк уже получил судебный акт или исполнительный документ, ситуацию нужно анализировать отдельно.

Ипотечные каникулы портят кредитную историю?

Сведения о льготном периоде отражаются в кредитной истории, но сами по себе ипотечные каникулы не являются обычной просрочкой и не должны портить кредитную историю.

Можно ли взять ипотечные каникулы повторно?

По общему правилу по одному ипотечному кредиту каникулы предоставляются один раз. Для чрезвычайных ситуаций законом предусмотрены специальные особенности.

Что делать, если банк отказал?

Нужно получить письменный отказ, проверить причину, направить жалобу в Банк России и при необходимости обращаться в суд с требованием признать отказ незаконным.

Помощь кредитного юриста

В делах об ипотечных каникулах ошибка часто возникает не в праве, а в документах. Заемщик неправильно считает снижение дохода, не прикладывает выписку ЕГРН, выбирает неверную дату начала каникул, не фиксирует подачу заявления или получает устный отказ без письменной причины.

Кредитный юрист в Екатеринбурге поможет проверить право на ипотечные каникулы, подготовить требование в банк, жалобу в Банк России, исковое заявление, расчет задолженности и правовую позицию по спору с банком.

Если ипотека — только часть общей долговой проблемы, а есть еще кредиты, микрозаймы, приставы и коллекторы, нужно рассматривать комплексную защиту, включая банкротство физического лица и варианты сохранения ипотечного жилья.

Автор статьи

Вывод

Ипотечные каникулы — это реальный законный способ временно снизить нагрузку по ипотеке и не доводить ситуацию до суда, приставов и реализации жилья. Но они работают только при строгом соблюдении условий: кредит до 15 млн руб., единственное жилье, подтвержденная трудная жизненная ситуация и правильно поданное требование.

Если банк отказал, не стоит ограничиваться устным спором с менеджером. Нужно получить письменный отказ, проверить его законность, направить жалобу в Банк России и при необходимости обращаться в суд. Если ипотечная проблема связана с общей неплатежеспособностью, важно заранее оценить банкротство и варианты сохранения жилья.

Опубликовано: 11 июля 2019

Обновлено: 22 июня 2026